一年一度的中央經(jīng)濟工作會議，是判斷中國當(dāng)前經(jīng)濟形勢和定調(diào)第二年宏觀經(jīng)濟政策最權(quán)威的風(fēng)向標(biāo)，同時也是每年級別最高的經(jīng)濟工作會議。通常，會議都在年底召開；2009年的中央經(jīng)濟工作會議，是2009年12月9日至12月10日在北京舉行的。
這一時間窗口已離得不遠。再加上9月底有關(guān)部門推出以“限購令”為核心的二次調(diào)控政策，其中“加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國”的表述引人注目。房產(chǎn)稅由此被業(yè)界視為下一個最有可能出臺的房地產(chǎn)調(diào)控“核武器”。
有關(guān)專家向本刊記者透露，目前房產(chǎn)稅改革的思路，不僅取消1986年《房產(chǎn)稅暫行條例》中對個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)免稅的優(yōu)惠條款，而且更進一步的改革是傾向于在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，將現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，簡化稅種，徹底改變目前房地產(chǎn)稅制流通環(huán)節(jié)畸重、保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀。正因如此，新的房產(chǎn)稅在全國推廣時可能被稱為“房地產(chǎn)稅”。
目前，《城鎮(zhèn)房產(chǎn)稅暫行條例》正在修訂中，這將成為在全國征收房地產(chǎn)稅的法律依據(jù)。不過，消息人士對本刊記者稱，現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例的修改在同步進行，但不一定先修訂條例再試點。房產(chǎn)稅改革，很可能是地方試點先行，房產(chǎn)稅條例修訂推后。此前，增值稅轉(zhuǎn)型改革亦是這樣的過程。
有知情人士向本刊記者透露，“重慶、上海兩地已向國務(wù)院遞交房地產(chǎn)稅方案，中央政府還會協(xié)商調(diào)整，批復(fù)時會有不同，但也不會差異太大。”
本刊記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，目前在公眾層面，對房地產(chǎn)稅的共識尚少，爭議紛雜。厘清房地產(chǎn)稅相關(guān)問題爭議的關(guān)鍵點，讓公眾輿論充分探討，在房地產(chǎn)稅的制度框架上提供政府建議，以促成更多共識，已刻不容緩。
是否堪當(dāng)“核武器”？
“我這段時間正打算再購一套房，房產(chǎn)稅出臺近了，我和家人都希望等一等再說。”30歲的楊先生對本刊記者稱，他擔(dān)心房產(chǎn)稅會大幅增加其房產(chǎn)持有成本，并帶來房價下跌。他和妻子月收入合計約2萬余元，在北京已擁有一套兩室一廳的住房。在今年4月房地產(chǎn)調(diào)控之后，手有余錢的楊氏夫婦本希望“逢低”再買入一套房產(chǎn)。
楊先生的觀望，反映了房地產(chǎn)稅對一部分投資型或改善型購房需求帶來的抑制作用。但是，對于資金規(guī)模更大的房產(chǎn)投資者或炒客來說，其對房地產(chǎn)稅影響的判斷卻有所不同。
在深圳擁有多處房產(chǎn)的劉先生認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對他沒多大影響，他的大部分房產(chǎn)已出租，“購房貸款成本一年是7%，每個月成本0.6%。房產(chǎn)稅假設(shè)按0.3%-0.4%的稅率來征收，最多不過是每年多一個月的月供，影響不大。”
央行貨幣政策委員會委員、清華大學(xué)教授李稻葵對此分析稱，房產(chǎn)稅無法抑制房價過快上漲，對于抬高了房價的投資者而言，一點兒房產(chǎn)稅對其毫無影響，而對于自住的人，好不容易買了房子還要交房產(chǎn)稅，“從這一意義上說，房產(chǎn)稅把打擊對象弄錯了”。
不過，大部分房地產(chǎn)稅的支持者認(rèn)為，增加房產(chǎn)投資(機)者的持有成本，還是能夠抑制其投資(機)需求，并促成大量“空置房”上市交易，從而增加市場供應(yīng)量，最終平抑房價。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員林家彬認(rèn)為，開征房地產(chǎn)稅有利于增加二手房供給，提高住宅利用效率。林為財新網(wǎng)撰文稱，以北京為例，2006年北京二手房總存量大約有500萬套，按照6%的正常流轉(zhuǎn)量計算，當(dāng)年二手房交易量應(yīng)在30萬套左右，但實際上北京二手房當(dāng)年交易量僅為7.5萬套。究其原因，還是保有環(huán)節(jié)無負擔(dān)以及房價快速上漲。一旦開征房地產(chǎn)稅，將增大業(yè)主的持有成本，房產(chǎn)所有者將有動力充分利用閑置資源，或把閑置房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給具有實際需求的人，從而提高房產(chǎn)資源的利用率。同時，由此帶來的二手房市場供應(yīng)量的增加對穩(wěn)定房價具有積極意義。
當(dāng)然，這一市場效果能否實現(xiàn)，質(zhì)疑者又提出了兩種觀點：其一，若房地產(chǎn)稅開征的稅率較低，增加的持有成本有限，就不能有效促使“空置房”上市流通；其二，在目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場中，供方往往比需方強勢，很容易將稅收轉(zhuǎn)嫁到需方頭上，因此，房地產(chǎn)稅開征的結(jié)果非但不是平抑房價，反而可能推高房價或房租。
例如，近年中國地產(chǎn)調(diào)控中也曾動用稅收工具，提高二手房轉(zhuǎn)售環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、所得稅等，但這些多增的稅收基本上都被轉(zhuǎn)嫁到了買家頭上。
至于房地產(chǎn)稅能否解決囤房問題，復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰指出，在短期之內(nèi)，房產(chǎn)稅可能對房價上漲有一定抑制作用，但長期來看，一些投資客可能還是會囤房。“在很多征收房產(chǎn)稅的國家里，照樣有房地產(chǎn)泡沫。”陳杰說。
中國人民銀行研究局副研究員熊鷺在給財新網(wǎng)的撰文中，列舉很多例子證明英、美、韓等國征收不動產(chǎn)物業(yè)稅后，并不能有效抑制房價上漲或平抑房價波動。熊鷺稱，英國的物業(yè)稅(council tax)征稅對象是居民的住宅，征稅方法是把住宅按照市面資產(chǎn)價值分為八類或九類，征收數(shù)額不同的稅金，從1993年至今，英國房價仍然出現(xiàn)大幅增長。同樣，美國各州早已普遍征收物業(yè)稅，但扣除通貨膨脹因素后，1997年至2006年美國房價仍上漲了57%，其中2000年至2006就上漲43%。而2006年以來美國房價則大幅下跌，波動不小。
作為政府機構(gòu)的稅收專家，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康亦認(rèn)為，房地產(chǎn)稅并不能夠完全改變今后幾十年中國城鎮(zhèn)化歷史過程中房價長期上漲趨勢。但他相信，在房地產(chǎn)稅這個制度約束之下，房地產(chǎn)市場泡沫會更少，價格表現(xiàn)會更沉穩(wěn)，整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展會更健康。
能否解決“土地財政”？
而對于每個老百姓，都有理由問一句：為什么要征房產(chǎn)稅？地方政府已高價賣地，再征稅是否合理？
中國的土地只有一定期限的使用權(quán)，照搬西方做法對住房征稅是否缺乏合理性？房地產(chǎn)稅是受益稅，而地方政府花錢，公民沒有實質(zhì)參與的機會，如何保證房地產(chǎn)稅收入會讓社區(qū)居民受益？住宅房產(chǎn)的業(yè)主目前已繳納物業(yè)費，未來又繳納房地產(chǎn)稅，是否存在過度征稅？近期，越來越多的公眾參與到房地產(chǎn)稅開征目的和意義的討論中。
建行董事長郭樹清認(rèn)為，相對于房價，房地產(chǎn)稅稅率很低，對房產(chǎn)稅抑制房價的作用難以期望過高。但征收房產(chǎn)稅非常必要，其重要意義在于，能在一定程度上減輕財政對工業(yè)的過度依賴，因此這項稅制改革啟動越早越好。
1994年分稅制改革后，各地的土地出讓金收入基本劃歸地方政府，實踐過程中土地出讓金已成為中國地方政府的重要財政來源。郭樹清的觀點，反映了政府六年多前進行房產(chǎn)稅改革的初衷：在分稅制下，尋求改善地方公共財政之道，從而優(yōu)化土地管理制度。從國際經(jīng)驗來看，美國各州政府的最主要的財政收入來源之一正是財產(chǎn)稅。
賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是分稅分級財政體系相匹配的地方稅體系的重要財源支柱。這種征稅方式可改變地方政府行為，從注重短期效應(yīng)轉(zhuǎn)為重視長期可持續(xù)發(fā)展。
同為房地產(chǎn)稅的支持者，北京大學(xué)─林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心主任、教授滿燕云表示，在中國征收房地產(chǎn)稅可認(rèn)為是對財富征稅，成為調(diào)節(jié)收入不平等和地區(qū)差距的切實有效的政策工具。她認(rèn)為，“土地財政”不是可持續(xù)的發(fā)展模式，而作為不動產(chǎn)稅的一種，房地產(chǎn)稅正是基于土地等不動產(chǎn)價值征收、稅收額相對穩(wěn)定并可長期持續(xù)的稅種，或可成為未來地方政府提高財政收入的一項更好選擇。
并非所有人都如此樂觀。財政部財政科學(xué)研究所副所長劉尚希就認(rèn)為，中國基層政府的職能遠遠大于西方國家的基層政府，越是收入低的地方，房地產(chǎn)稅征收就越少，越難滿足基層政府需要，也難以避免地方政府推高房價的沖動。
有識之士進一步提出，既然房地產(chǎn)稅為土地的市場化管理提供了制度支持，改革之初就應(yīng)明確取消政府主導(dǎo)土地批租市場的職能。質(zhì)疑者如陳志武甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的開征最可怕的是“給地方市場不受制約地轉(zhuǎn)移老百姓財產(chǎn)的機會”。
政府與納稅人的緊張關(guān)系，可能在房地產(chǎn)稅的問題上顯性化。因為稅負高低的合理性，最終還取決于稅收的收益方式。換句話說，房地產(chǎn)稅讓民眾有意識地要求參與監(jiān)督公共財政支出，要求政府“取之于民，用之于民”。否則，業(yè)主可能抱怨既繳納物業(yè)費，又繳納房地產(chǎn)稅，抱怨政府將本來應(yīng)提供的社區(qū)公共服務(wù)轉(zhuǎn)嫁給自己。
資深證券投資人簡直在本刊撰文指出，房產(chǎn)稅會使民眾對政府有更多期待。當(dāng)政府主要收入來自土地出讓金時，民眾對此是沒有感覺的，大家覺得拍地是政府自己賣自己的東西，收了銀兩，政府怎么花，都和自己沒關(guān)系。房產(chǎn)稅就不一樣，這筆錢先以工資等各種方式流到民眾手里，又被政府以房產(chǎn)稅名義拿走，歸入稅收。這樣，民眾就會逐漸明白，原來政府是我們養(yǎng)著的。
征稅的合理邊界
多位分析人士指出，中國實行70年期限的土地使用權(quán)批租制度，民眾在前端購買環(huán)節(jié)已為不菲的土地出讓金和各類稅負付出很多，這可算“中國特殊”，如今若按“國際經(jīng)驗”，在后端持有環(huán)節(jié)繳納房地產(chǎn)稅，是否合理？
一位政府官員亦向本刊記者表示，中國地產(chǎn)業(yè)稅收占地方財政的三分之一，這跟美國的情況比較相像，但目前中國政府若在后端持有環(huán)節(jié)再征收另一個三分之一，應(yīng)該將前端稅負減除，不應(yīng)把后端全方位地簡單疊加上來。
這些都涉及房地產(chǎn)稅的征收范圍和對象劃定、免征額和稅率設(shè)置、計稅依據(jù)調(diào)整、總體稅負衡量等具體問題。
先看稅率設(shè)置。“十一”長假期間，上海官方新聞門戶網(wǎng)站東方網(wǎng)刊登一條未經(jīng)證實的傳聞稱，滬版房產(chǎn)稅試點征收稅率可能為0.3%-0.4%。照此計算，一套總價220萬元的住宅，年繳房地產(chǎn)稅約8800元，大約相當(dāng)于白領(lǐng)一個月工資。一些業(yè)界人士認(rèn)為，此舉可能是地方政府通過發(fā)起網(wǎng)上討論的方式，試探公眾與輿論對于稅率的態(tài)度。
一位房產(chǎn)中介人士預(yù)測，如果房地產(chǎn)稅稅率小于3%，可能還不足以有動力促使空置房積極投入流轉(zhuǎn)。
另一位業(yè)內(nèi)人士分析稱，一些多套房產(chǎn)擁有者，預(yù)期房價上漲的得益，會遠超放棄租金或征收房地產(chǎn)稅帶來的損失。假設(shè)房地產(chǎn)稅征收稅率小于1%，那么房價年漲幅超過1%就足以抵消其帶來的持有成本增加，而近幾年一線城市實際房價年漲幅均超過了兩位數(shù)。
瑞信中國研究部主管陳昌華指出，很多空置房業(yè)主對銀行貸款依賴程度很低，對此，“征重稅是一個十分有效的工具，但后遺癥也可能很大”。
如何拿捏適合稅率，是政府決策中重要的考量因素。若以提高土地資源利用效率和促進社會收入分配公平為目標(biāo)，房地產(chǎn)稅設(shè)置累進稅率效果可能更好。財政部稅政司副司長尹伯欽表示，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅征收可考慮差別稅率。
不過，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員林家彬認(rèn)為，如房地產(chǎn)稅采用累進稅率，則其抑制投資性需求和奢侈性需求的作用都將增強。但累進稅率存在累進級距不易把握、計算較復(fù)雜、征稅成本相對較高、有可能打擊納稅人生產(chǎn)經(jīng)營積極性的缺點，還需進一步深入探討。
再來看計稅依據(jù)。根據(jù)1986年頒布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，一是房產(chǎn)原值減除10%-30%的額度(具體減除幅度由地方政府規(guī)定)后，以1.2%計征；二是對于產(chǎn)生租金收入的房屋，以租金收入的12%計稅。目前主要針對經(jīng)營性房產(chǎn)，即通常被稱為商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)進行征收，并不針對非經(jīng)營性的城鎮(zhèn)住宅。
值得注意的是，此次房產(chǎn)稅改革，決策層傾向于以房地產(chǎn)的市場評估價值為計稅依據(jù)，而不是此前規(guī)定的房產(chǎn)原值。按照原值征收房產(chǎn)稅難以體現(xiàn)房價波動，但按市場評估值征稅，意味著房產(chǎn)稅稅負將隨房產(chǎn)價格的上升而“水漲船高”。
當(dāng)然，市場評估價值為計稅依據(jù)，也意味著房地產(chǎn)稅的開征是以房產(chǎn)評估這一技術(shù)環(huán)節(jié)為前提，這對目前國內(nèi)房產(chǎn)評估系統(tǒng)是挑戰(zhàn)亦是機遇。
再看征收范圍和對象。接近決策層的有關(guān)專家向本刊記者透露，從國際經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)稅應(yīng)對個人所有住房普遍征收，但初期試點，可能首先考慮對工商企業(yè)所屬不動產(chǎn)和別墅等城市高檔居住用房開征，然后逐步擴大。
融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在接受本刊記者采訪時明確表示，不贊成普遍征收房地產(chǎn)稅，可先從高端住宅征收，因為有錢人更看重房產(chǎn)的位置和品質(zhì)，對成本支出并不敏感。
林家彬則指出，房地產(chǎn)稅免征額和稅率的設(shè)計要使結(jié)果大體符合“二八原則”，即80%的稅收來自20%的納稅主體，各地居住條件低于平均水平以下的居民，無需納稅或只需交納很少的稅。
即便如此，房地產(chǎn)稅向“大房子”動刀，也可能出現(xiàn)“錯殺”，因為納稅主體的個人收入與房產(chǎn)擁有狀況不一定完全匹配，例如擁有“大房子”但工資收入并不高的離退休干部。
最后來看總體稅負。不少專家指出，從國際比較的角度看，中國涉房稅負不僅不算低，而且已經(jīng)很高，與房地產(chǎn)開發(fā)和交易有關(guān)的稅費高達60多種，占房價的比例可達約四成。
接近決策層的專家認(rèn)為，此次房產(chǎn)稅改革，可能在開征房地產(chǎn)稅同時，全面清理現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費，做到有增有減，不提高總體稅負水平。十六屆三中全會早已明確提出“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費”。
不過，一位業(yè)內(nèi)人士表示，開征一項可能將來成為地方政府主要財源的稅收，要保持總體稅負不增加，這在長期來看難以實現(xiàn)。
權(quán)威人士向記者透露，渝版房地產(chǎn)稅試點方案的基本思路包括：先對別墅、200平方米以上“大房子”和評估價值超過主城區(qū)平均售價3倍以上的住房開征；按面積計，實行累進稅率；征收范圍首先是增量部分，存量部分視情況開征；每戶家庭擁有普通住宅超過四套，可能被征稅；外地人炒房，可能被征稅。
滬版房地產(chǎn)稅試點方案，盡管流傳出多個版本，但以面積和價值為主要計征標(biāo)準(zhǔn)，從增量擴展至存量，與渝版相比，總體思路上沒有太大差異。
